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30 2019.09

克而瑞報道|城市更新,印山風華!常州這片CAZ驅動整座城市的發展核能

  NO.1| 壹


  2012年,重慶巴南區宣告規劃建設重慶CAZ,重點發展高端商務、娛樂購物、星級酒店、高檔休閑娛樂、大型商業城市綜合體以及非銀行金融業、總部經濟等業態,將其打造成“7×24小時活動區”。

 

  2013年,巴南區正式提出將用5年時間、擬共投資2500億元,打造出亞洲一流的CAZ。這是中國最高調的“CAZ宣言”,并將CAZ這個新概念真正高調融合到城市發展進程中。

 

  NO.2| 貳

 

  CAZ,全稱Central Activity Zone,中文名:中央活動區,是在CBD基礎上衍生而來。

 

  CAZ在功能上承接了CBD的金融、商業、服務等主要功能,又強化文化娛樂、旅游休閑、購物消費以及商務酒店、生活居住等其他功能,是全天24小時的活動中心和活力中心。

 

  所以說,CAZ代表的是整個城市最精華的區域,是一種更有活力、更高級的城市空間形態。

 

  2004年,《倫敦規劃》最早提出CAZ概念,之后在美、日等西方發達國家逐步成熟。我們熟知的英國倫敦道克蘭地區、美國芝加哥巴塞爾大街、日本東京六本木地區,均屬于典型的CAZ。

 

  而在國內,上海是第一個將CAZ建設上升到城市戰略的城市,深圳、重慶、蕭山、嘉興等也都在新的城市副中心提出打造CAZ區域。

 

克而瑞報道|城市更新,印山風華!常州這片CAZ驅動整座城市的發展核能 

▲上海黃浦地區

 

  參考各個城市成功的案例,我們不難發現CAZ的發展均遵循:產業(金融或旅游)為核心主導,消費環境、文化環境、居住環境相輔相成的內核。具體表現在:

 

  第一,CAZ承襲著CBD經濟統領功能,繼續擔當區域的經濟心臟。譬如倫敦CAZ以全市1.4%的面積,貢獻全市55%的GDP;芝加哥CAZ則以全市2%的面積貢獻全市40%的GDP。

 

  第二,CAZ往往與大體量、密集型旅游資源相伴而生,確?;顒訁^內維持7×24小時的活動頻率和節奏,遠超傳統CBD8小時的區域人群活躍時間。

 

  第三,CAZ不過分依賴地鐵與高架,而以公園廣場、綠地河流為地面框架脈絡,活動區間倡導步行移動。

 

  第四,CAZ通常產業多元,不再局限于金融等領域,而是在文旅商娛、居住休閑全面開花。譬如倫敦的道克蘭地區,形成以金融為首的多元化發展格局。

 

  第五,CAZ作為城市形象面的主打區域,往往能將城市的現代文化、服務能級、生態創新、智慧活力與城市魅力進行集中展示。

 

  最后,CAZ通常還扮演著城市全球化的交互窗口,是整個城市中吸引國際資本、國際人才最集中的區域,高知人群集聚跡象明顯。

 

  誠如CAZ脫胎于CBD,當城市發展進入一定階段尋求新的成長機制,都會尋找一個在商業、商務、生態、交通、人居等各個方面出類拔萃的板塊,將整座城市的精華濃縮于此。這樣的區域可遇而不可求,需要時間的沉淀,更需要機遇。

 

  NO.3| 叁

 

  縱觀整個常州,能夠具備中央活動區多元功能要素的,且是常州人心目中公認的城市新核心,非新北莫屬,而定位“富人區”的恐龍園板塊,無論是板塊熱度、市民口碑,還是人居價值等均蘊藏著常州CAZ的發展基因。

 

  這個曾經常州商品住宅成交量TOP3的板塊,事實上因為開發住宅的次第售罄、新土地的未能入市已經斷供近2年。2017年土拍解禁后,僅在今年成交了2宗宅地,且均因地價昂貴、十數家房企爭搶霸占著常州土拍史的“熱搜榜”。

 

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▲2017年以來恐龍園板塊成交2宗宅地

 

  兩宗地塊均在今年5月成交,首塊地即恐龍園南地塊,13579元/㎡的樓面價成為新北單價“地王”,而其1.5的容積率更是最近10年常州土拍成交地塊中罕有的低容積率;

 

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▲嘉宏競得恐龍園南(龍湖原山南)地塊

 

  板塊內第二塊地建東學校地塊,40.2億元的總價獲封新北總價“地王”,略低于火車站南廣場地塊。

 

  兩宗地在競拍時均有15家以上房企參拍角逐,最終分別被嘉宏、龍湖成功競得,恐龍園板塊也再次回到市場關注的舞臺中央。

 

  熱火朝天的土拍背后,是一眾品牌房企對其板塊價值的高度認可。結合板塊自身發展,我們不難發現,盡管常州目前沒有明確提出規劃打造CAZ區域,但恐龍園板塊區位及業態功能構成無疑與成就一座CAZ區域是不謀而合的。

 

  從地理區位來看,恐龍園板塊地處常州政府行政服務輻射圈,鄰近市政府,東附江陰,西接市府板塊、南依天寧青龍,北枕環球恐龍城。經過十數年的發展,這里儼然就是常州生態、商業、金融、產業、住宅、旅游等各項資源的匯聚核心。

 

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▲恐龍園板塊及嘉宏·印山風華區位效果圖

 

  對比前文CAZ形成的必要條件,恐龍園板塊可以說與之完美匹配。

 

  首先,恐龍園板塊沿著東經120°時間線,規劃建設規模達2平方公里的金融商務區,集“居住、商務、商業、旅游”業態于一體,激活恐龍園板塊的發展潛力,是未來常州真正的金融中心??铸垐@板塊未來在商業金融板塊擁有著更大、更充分的發展空間。

 

  第二,是區域內縱橫交錯的水系河網,以及5A級旅游景區——中華恐龍園??铸垐@的成功運營開創了常州主題公園的自主開發運營模式的時代,也成為常州獨一無二的文旅IP。這一特質滿足了CAZ依托大體量旅游資源的生態屬性和文旅屬性。不再局限于本區域而能輻射到全城、長三角其他城市的文旅資源,也讓恐龍園板塊更加時尚、外向和開放。

 

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▲中華恐龍園

 

  第三,恐龍園板塊現代產業、商業服務行業多樣化,恒生科技園、創意產業園等是常州創新產業的支柱之一;維景、馬哥孛羅、恐龍谷溫泉酒店等支撐區域旅游觀光、商業貿易的活力交互;而已投運的世茂廣場、迪諾水鎮、在建中的龍湖天街等商業體契合了區域各類商業消費需求。

 

  最后,精品住宅聯袂成片。歷來被稱為常州“富人區”的恐龍園板塊是常州第一別墅板塊,過去10年別墅成交量約1800套,在市區所有板塊的別墅成交量中遙遙領先,且高于新北所有板塊別墅成交量的總和。2019年,嘉宏在恐龍園板塊打造全城豪宅,板塊目前及未來體現在建筑形態上的高端性可見一斑。

 

  由此可見,在各種高能級資源的配合之下,恐龍園板塊未來將是高端金融商務和高層次人才、名流精英的盛宴舞臺;是城市時尚活力的發力原點;是常州未來的真正核心和城市展示窗口??铸垐@板塊塑造成常州CAZ板塊已經具備了充沛條件。

 

  NO.4| 肆

 

  如果說,常州需要一座CAZ,那么,恐龍園板塊首先入市的嘉宏·印山風華的榮耀綻放,則是順應時勢的必然。

 

  9月27日,嘉宏集團品牌盛典暨風華系發布會盛世召開,重磅公布了恐龍園南項目的正式案名——嘉宏·印山風華,與嘉宏·江左風華構成一南一北、江山共秀的風華并蒂之勢。

 

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▲嘉宏集團品牌盛典暨風華系發布會

 

  新北的嘉宏·印山風華是嘉宏在鐘樓的江左風華之后的又一款為人居迭代而生的作品,是其整個集團可堪與一線城市豪宅比肩的力作。

 

  項目依托常州絕無僅有的三條自然水系而生,匹配精智平層與低密疊墅,構成僅有400余戶的純粹高端圈層社區。橫貫南北的龍塘浜自然地將社區分為東西兩個組團,與北塘河及其支流水系構成良好的濱河界面。

 

克而瑞報道|城市更新,印山風華!常州這片CAZ驅動整座城市的發展核能

▲嘉宏·印山風華小高層效果圖

 

  在這塊約5萬方的土地上,僅排布了9棟疊墅、10棟小高層,1.5的容積率和26%的建筑密度確保了社區3/4的景觀面積,未來人居的高舒適度,遠非常規普通改善樓盤2.2以上容積率、35%左右建筑密度可比擬,的確是常州最受矚目的塔尖圈層首選了。

 

克而瑞報道|城市更新,印山風華!常州這片CAZ驅動整座城市的發展核能

▲嘉宏·印山風華效果圖

 

  3200年孕育了一座龍城,21年締造了兩座風華;

 

  一座江左風華在常州文保區,一座印山風華在常州CAZ;

 

  這是真正屬于常州的中央活動區時代,這是由嘉宏領銜的風華時代。

 

本文代表克而瑞常州房產測評觀點,供參考

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